رکود بازار ساخت و ساز نابرابری و سراب خانه دار شدن

«بشارت نو» «بحران مسکن در ایران» را بررسی می کند:

سیدرضا هاشمی زاده/روزنامه نگار

بحران مسکن در ایران از یک مشکل ساده اقتصادی فراتر رفته و به یک معضل اجتماعی و طبقاتی تمام‌عیار تبدیل شده است. سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار به شکلی سرسام‌آور افزایش یافته و توانایی خانه‌دار شدن را برای اکثریت جامعه، به‌ویژه کارگران و اقشار کم‌درآمد، عملاً از بین برده است . با وجود آمارهای متناقض و تلاش‌های نامنظم دولت، واقعیت تلخِ بازار، زندگی روزمره بخش بزرگی از جامعه را تحت فشار قرار داده است. در حالی که استاندارد جهانی برای هزینه مسکن در سبد خانوار ۱۸ تا ۲۰ درصد تعیین شده، این میزان در ایران برای خانوارهای شهری به طور متوسط به ۴۲.۴ درصد رسیده است. این شکاف فاحش نشان می‌دهد که بخش عمده‌ای از درآمد خانوارها صرف تأمین سرپناهی موقت می‌شود. در این گزارش به این مساله ملی از ابعاد مختلف نگاهی انداخته وراهکارهایی رابرای حل نسبی این معضل ارائه می دهیم .
جهش قیمت‌ها؛ از گذشته تا امروز
قیمت مسکن و اجاره‌بها با سرعتی غیرقابل تصور رشد کرده است. متوسط هزینه مسکن خانوارهای شهری از ۸۹۲ تومان در سال ۱۳۸۰ به بیش از 95 میلیون تومان در سال ۱۴۰4 افزایش یافته است. هرچند پیش بینی می شود در صورت عدم توفیق دولت درمهار و کنترل تورم این رقم به 120 میلیون تومان هم برسد .در تهران، میانگین اجاره‌بها در یک دهه گذشته شش برابر شده است، در حالی که درآمدها هرگز با این رشد هماهنگ نبوده است. این افزایش قیمت، اجاره‌بها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.شاید تلخ‌ترین بخش این بحران، از دست رفتن رؤیای خانه‌دار شدن برای نسل‌های فعلی باشد. یک خانوار شهری به طور متوسط باید ۴۹ سال و یک خانوار تهرانی حدود ۸۹ سال پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌ای بخرد. این ارقام با معیار جهانی کمتر از ۱۵ سال فاصله نجومی دارد.
واقعیت تلخ برای کارگران
وضعیت برای کارگران به مراتب وخیم‌تر است. بر اساس گزارش‌های بازرس مجمع عالی نمایندگان کارگران، بین ۷۰ تا ۸۵ درصد از درآمد کارگران ایرانی صرف هزینه‌های مسکن می‌شود. این آمار نشان می‌دهد که مسکن نه یک نیاز، بلکه یک بار مالی کمرشکن برای خانوارهای ایرانی است.
ناکارآمدی تسهیلات دولتی
تسهیلات بانکی مسکن، قادر به حل مشکل نیستند. به عنوان مثال، وام ۱.۳ میلیارد تومانی برای زوجین در تهران، تنها کفاف خرید حدود ۹ متر مربع خانه را می‌دهد و اقساط سنگین ۲۷ میلیون تومانی آن، برای اکثر خانواده‌ها غیرقابل پرداخت است.
افزایش تعداد مستأجران و کاهش مالکیت
به دلیل ناتوانی در خرید، تعداد مستأجران در ایران به طور چشمگیری افزایش یافته است. در سال ۱۴۰۰، ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانوارهای روستایی مستأجر بودند. این روند باعث شده است که نسبت مالکان به مستأجران که زمانی ۵.۹ برابر بود، به شدت کاهش یابد.

رکود بی‌سابقه و خروج سرمایه‌ها
به گفته کارشناسان، بازار مسکن با رکودی ۵۰ ساله مواجه است. خریدار مصرفی عملاً از بازار خارج شده و معاملات به حداقل خود رسیده است. به دلیل تضعیف امنیت سرمایه‌گذاری، نقدینگی به بازارهای پربازده‌تری مانند طلا، ارز و رمزارزها منتقل شده است. بازار مسکن در یک وضعیت متناقض و بی‌سابقه قرار دارد: از یک سو با رکود عمیق در تقاضا روبروست و از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران انگیزه‌ای برای عرضه مسکن ندارند.آمارهای رسمی از رشد ۷.۸ درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران در زمستان ۱۴۰۳ خبر می‌دهند، اما این رشد با رکود در معاملات تناقض دارد و نشان می‌دهد که ساخت‌وسازها به نیاز واقعی مردم پاسخ نمی‌دهند.
چشم‌انداز بازار مسکن ۱۴۰۴
بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۳ با یک رکود تورمی دست‌وپنجه نرم کرد؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها به دلیل تورم عمومی و نوسانات بازار ارز و طلا به آرامی افزایش یافتند، اما تعداد معاملات به شدت کاهش پیدا کرد. این وضعیت به دلیل کاهش قدرت خرید مردم و خلاء اطلاعاتی ناشی از مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد جدید، پیچیده‌تر شد.بر اساس تحلیل کارشناسان، روند سال ۱۴۰۳ در سال ۱۴۰۴ نیز ادامه خواهد داشت، اما با سناریوهای مختلفی همراه است:
• افزایش قیمت‌ها: قیمت مسکن با شیب ملایم و تدریجی افزایش خواهد یافت. این افزایش ناشی از تورم و نوسانات بازارهای موازی است.
• افزایش اجاره‌نشینی: به دلیل از دست رفتن قدرت خرید، تعداد مستأجران افزایش می‌یابد که این امر منجر به افزایش اجاره‌بها خواهد شد.
• باخت‌ناپذیری مسکن: کارشناسان معتقدند که مسکن در بلندمدت یک سرمایه‌گذاری امن است و “باخت نمی‌دهد”.
سناریوهای قیمت در تهران
پیش‌بینی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران بر اساس سه سناریو کلیدی تعیین شده است:
• سناریوی خوش‌بینانه (۸۵ تا ۹۵ میلیون تومان): در صورت ثبات اقتصادی.

• سناریوی پایه (۹۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان): در صورت ادامه وضعیت فعلی و رشد ملایم.
• سناریوی بدبینانه (۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان ): در صورت تشدید تحریم‌ها و شوک ارزی.
ناکارآمدی سیاست‌های دولتی؛ تناقض در اجرا
سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن با ناهماهنگی و بی‌نتیجه بودن روبرو هستند. طرح‌هایی مانند خانه‌های ۲۵ متری با مخالفت وزارت راه و شهرسازی روبرو شده و قوانین مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی نیز ناکام مانده‌اند. کارشناسان معتقدند که مشکلات مسکن ریشه در اقتصاد کلان دارد. بی‌ثباتی اقتصادی و تورم، سرمایه‌ها را از بازار مسکن به بازارهای موازی منتقل کرده و تا زمانی که این مشکلات حل نشود، هیچ طرح مقطعی موفق نخواهد بود. طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن با چالش‌های جدی روبرو هستند. تجربه مسکن مهر نشان داده که پروژه‌های تعاونی‌ساز به دلیل کیفیت پایین و مشکلات حقوقی نیمه‌کاره رها می‌شوند. منتقدان هشدار می‌دهند که تزریق تسهیلات بانکی کلان به این پروژه‌ها می‌تواند به افزایش تورم در کل اقتصاد منجر شود. همچنین این طرح‌ها بدون توجه به نیاز واقعی مردم، تنها به تولید انبوه واحدهای مسکونی در حومه‌ها می‌پردازند که می‌تواند به ایجاد «شهرهای ارواح» منجر شود. بحران مسکن باعث افزایش نابرابری طبقاتی و کاهش کیفیت زندگی شده است. خانواده‌ها مجبور به کاهش هزینه‌های ضروری مانند خوراک و آموزش شده و به دنبال مسکن ارزان‌تر به حاشیه شهرها رانده می‌شوند.
جدال بر سر قانون مالیات بر سوداگری
قانون مالیات بر سوداگری با هدف مهار قیمت‌ها ابلاغ شد، اما بر سر اثربخشی آن اختلاف نظر وجود دارد. موافقان آن را ابزاری برای مقابله با سفته‌بازی می‌دانند، در حالی که مخالفان معتقدند این قانون با حذف واسطه‌ها، بازار را قفل کرده و رکود را عمیق‌تر خواهد کرد.
راه‌حل‌های پیشنهادی؛ تغییر نگاه به مسکن
کارشناسان معتقدند که برای خروج از این وضعیت، باید نگاه به مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی برگردد و به جای راهکارهای مقطعی، به اصلاحات ساختاری روی آورد.مدل‌هایی مانند “مسکن تدریجی”، که در آن خریدار با آورده اولیه کم، مالک بخشی از واحد شده و به تدریج سهم خود را افزایش می‌دهد، می‌تواند راه‌حلی برای افزایش قدرت خرید مردم باشد.
چشم‌انداز آینده
بدون تغییر نگاه و اقدام جدی و هماهنگ، بحران مسکن نه تنها ادامه خواهد یافت، بلکه به یک فاجعه اجتماعی با پیامدهای جبران‌ناپذیر تبدیل خواهد شد. حل این بحران نیازمند عزمی جدی، مدیریت صحیح و یکپارچگی در سیاست‌گذاری است. بحران مسکن در ایران یک پدیده چندبعدی است که تنها با ساخت مسکن حل نمی‌شود. این مشکل ریشه در بی‌ثباتی اقتصاد کلان، تورم افسارگسیخته و سیاست‌های ناکارآمد دولتی دارد. مهم‌ترین گام، اصلاح اقتصاد کلان، کنترل تورم و بازگرداندن ثبات به بازار پول و ارز است. تا زمانی که سرمایه‌ها از بخش مولد اقتصاد خارج شوند، هیچ طرحی موفق نخواهد بود. دولت باید با سیاست‌گذاری‌های هوشمند، مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل کند.نظارت دقیق بر بازار، مبارزه با سوداگری و فساد، و حمایت از بخش خصوصی و تعاونی‌های واقعی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن با قیمت مناسب کمک کند.