مسکن قربانی ریسک سیاسی

حسین عبده تبریزی/در اولین روز بازگشایی پس از جنگ ۱۲روزه ایران و اسرائیل، یکی از روزهای کم‌رمق خود را تجربه کرد. شاخص کل با وجود فضای بسیار منفی حاکم، فقط حدود ۲ درصد کاهش یافت، چرا که حجم معاملات پایین ماند.

خریداران چندانی در بازار دیده نمی‌شدند. اکثر نمادها با فشار فروش مواجه بودند و تنها تعداد انگشت‌شماری از سهم‌های کوچک و پرریسک به شکل هیجانی در محدوده‌ی مثبت معامله شدند. با این حال، به گمان این جانب، وضعیت بازار مسکن که شاخص رسمی و روزانه‌ای مانند بورس ندارد، به‌مراتب بغرنج‌تر است. رکود در این بازار ‌تنها پس از جنگ اخیر تشدید نشده، بلکه در طول دو تا سه سال گذشته این رکود نیز به‌صورت پایدار و ساختاری ادامه داشته است؛ رکودی عمیق که کمتر نشانه‌ای از خروج از آن دیده می‌شود. در این نوشته‌ی کوتاه بررسی می‌کنیم چرا در شرایطی که ریسک سیاسی در کشوری افزایش می‌یابد، وضعیت بازار مسکن به‌مراتب وخیم‌تر از دیگر بازارها می‌شود.

مسکن کالایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین. به‌همین دلیل، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند. نااطمینانی درباره‌ی آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همگی موجب می‌شوند تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن به‌طور هم‌زمان کاهش یابد. حتی کسانی که توانایی مالی دارند، در چنین شرایطی ترجیح می‌دهند منابع خود را در دارایی‌های سیال‌تر مانند طلا، ارز یا املاک خارج از کشور نگهداری کنند.

یکی از دلایل اصلی شدت‌یافتن رکود مسکن در شرایط افزایش ریسک سیاسی، اختلال در تأمین مالی است. پروژه‌های ساختمانی و هم‌چنین خرید واحدهای مسکونی وابستگی زیادی به تسهیلات بانکی دارند، اما در سال‌های اخیر، عملاً امکان دریافت وام مؤثر برای خرید یا ساخت مسکن وجود نداشته است. سقف تسهیلات، نسبت به قیمت مسکن بسیار پایین مانده و نرخ بهره و شرایط بازپرداخت نیز از توان اقشار متوسط خارج بوده است. در فضای نااطمینانی دو سه سال اخیر، بانک‌ها نیز تمایل خود را برای اعطای وام‌های بلندمدت از دست دادند و منابع خود را به سمت دارایی‌های کم‌ریسک‌تر هدایت کرده‌اند. بدیهی است که وقوع جنگ ۱۲ روزه‌ی جاری، سطح تسهیلات در این بخش را عملاً به صفر می‌رساند.

نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود در بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند… . در کشورهای دارای وضعیت شکننده، سرمایه‌گذاری در مسکن به‌شدت تحت تأثیر ادراک ریسک قرار می‌گیرد. حتی بی‌ثباتی سیاسی محدود نیز می‌تواند فعالیت‌های ملکی را برای سال‌ها به تعویق بیندازد یا از مسیر خارج کند… . نااطمینانی سیاسی، ارزش صبر کردن در بازار مسکن را افزایش می‌دهد و موجب کاهش معاملات و ساخت‌وسازهای جدید می‌شود (بانک جهانی، مسکن برای تاب‌آوری، واشنگتن: بانک جهانی، ۲۰۱۹).

در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند. خانوارهایی که با هدف سکونت به دنبال خرید خانه هستند، به ‌دلیل ابهام نسبت به آینده‌ی معیشتی، شغل و تورم، تصمیم‌گیری را به تعویق می‌اندازند. همزمان، سرمایه‌گذارانی که در سال‌های گذشته با انگیزه‌ی حفظ ارزش پول یا کسب بازده از اجاره و رشد قیمت وارد بازار می‌شدند، در برابر متغیرهایی چون تهدیدهای سیاسی، احتمال سرکوب قیمتی، اعمال مالیات‌های جدید یا محدودیت‌های مالکیت، انگیزه‌ی خود را از دست می‌دهند. در نتیجه، بازار با کاهش شدید تقاضا مواجه می‌شود؛ تقاضایی که در ظاهر وجود دارد، اما به علت نااطمینانی، وارد عمل نمی‌شود. این «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و موجب قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه‌ی تولید و عرضه می‌شود.

رکودی که در بازار مسکن شکل می‌گیرد، معمولاً با رکودهای کوتاه‌مدت در بازارهای مالی مانند بورس تفاوت اساسی دارد. رکود بورس ممکن است با تغییر سیاست پولی، تعدیل انتظارات یا موج جدید نقدینگی تا حدی ترمیم شود، اما رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیَال، و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً به شکل مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند. برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به‌همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. در عمل اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به‌وضوح آشکار می‌سازد.