فرآیند انتقال مالکیت باید با حمایت از حقوق خریداران بازنگری شود

بررسی چالش‌های اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

احسان معدولیت و محمد شاکر اردکانی/حقوقدان و سردفتر اسناد رسمی

مقدمه: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف ارتقای جایگاه اسناد رسمی، پیشگیری از معاملات معارض عادی ، مقابله با جعل و کلاهبرداری و ساماندهی نقل‌وانتقالات املاک به تصویب رسیده است. با این حال، اجرای این قانون و مقررات اجرایی آن، به‌ویژه در نحوه تنظیم پیش‌نویس  قراردادها، قرارداد های یکسان و تعیین تکلیف روابط حقوقی طرفین  پیش از انتقال قطعی مالکیت، پرسش‌ها و چالش‌هایی ایجاد کرده که پاسخ دقیق به آنها برای صیانت از حقوق مردم و حفظ انسجام نظام ثبتی کشور ضروری است. مسئله اصلی این است که در فاصله زمانی میان توافق طرفین و تنظیم سند رسمی انتقال، چه تضمینی برای حقوق خریدار وجود دارد؟ آیا فروشنده می‌تواند بدون دریافت تمام ثمن، مالکیت رسمی ملک را منتقل کند؟ اگر چنین امری مورد توافق نباشد، چه سازوکار حقوقی مطمئنی برای تثبیت تعهدات طرفین وجود دارد؟ و سرانجام، آیا مقررات فعلی به‌گونه‌ای تنظیم شده‌اند که از خلف وعده فروشنده و تضییع حقوق خریدار جلوگیری کنند؟ در این مقاله، ضمن بررسی سه مسیر پیش‌بینی‌شده برای انتقال اموال غیرمنقول در چارچوب قانون الزام، آثار حقوقی هر یک از این مسیرها و کاستی‌های موجود بررسی و در نهایت، پیشنهاد اصلاح ماده 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون مذکور ارائه می‌شود.

سه مسیر انتقال اموال غیرمنقول در نظام جدید ثبت رسمی در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سه مسیر عمده برای انجام فرآیند انتقال ملک قابل شناسایی است:

الف .مسیر نخست: مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی.

در این روش، طرفین مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و چنانچه تمام ثمن معامله آماده پرداخت بوده و پاسخ استعلامات ثبتی، مالیاتی، شهرداری و سایر استعلامات لازم نیز فراهم باشد، سند رسمی انتقال قطعی مالکیت تنظیم و امضا می‌شود. اما در بسیاری از معاملات، تمام ثمن در زمان توافق اولیه آماده نیست یا تنظیم سند قطعی به انجام مقدماتی نظیر اخذ تسهیلات بانکی، فک رهن، تسویه بدهی‌ها و اخذ پاسخ استعلامات وابسته است. در چنین شرایطی، فروشنده معمولاً حاضر نیست پیش از دریافت تمام ثمن، مالکیت رسمی خود را منتقل کند؛ حتی اگر در سند انتقال، برای خود حق فسخ پیش‌بینی کرده باشد. بنابراین، در فرض تعهدات موجل، تنظیم سند رسمی تعهد به بیع یا قولنامه رسمی در دفترخانه، مطمئن‌ترین راهکار حقوقی برای تثبیت توافقات طرفین است. مبنای قانونی این اقدام، ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است که مقرر می‌دارد: «دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی 1394/04/31 (ارزش معاملاتی) می‌باشد.» این حکم در کنار ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران و ماده 10 قانون مدنی، مبنای قانونی تنظیم و ثبت قراردادهای خصوصی مربوط به اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی است. با وجود این، در عمل، موضوع هزینه‌های مربوط به تنظیم دو سند، یعنی قولنامه رسمی و سپس سند انتقال قطعی، به‌عنوان هزینه مضاعف مطرح شده و در بخشنامه‌های شماره 38953/1404 مورخ 1404/02/30 و 197777/1404 مورخ 1404/10/21 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، محدودیت‌هایی در این زمینه ایجاد شده بوده است. این در حالی است که بخشنامه مورخ 1404/09/01 معاون اول قوه قضائیه، حجت‌الاسلام والمسلمین حمزه خلیلی، با تصریح به اینکه پیش‌نویس قرارداد موضوع ماده 3 قانون، صرفاً حاوی مذاکرات مقدماتی طرفین و فاقد اثر حقوقی قرارداد است، اعلام می‌دارد: «پرداخت ثمن بابت پیش‌نویس مذکور تا قبل از تنظیم قرارداد و ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط دفاتر اسناد رسمی فاقد وجاهت قانونی است.» مفهوم این تصریح آن است که پرداخت ثمن پس از تنظیم قرارداد و ثبت آن توسط دفتر اسناد رسمی، از حیث این بخشنامه ممنوع نیست.همچنین در اصلاح آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام در مورخ 1404/09/10، منتشرشده در روزنامه رسمی شماره 23504 مورخ 1404/09/13، ماده 10 آیین‌نامه اصلاح و مقرر شد: «طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، جهت انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سردفتر ضمن ثبت حضور طرفین، سند رسمی قرارداد را تنظیم و در سامانه ثبت می‌کند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف و به طرفین اعلام می‌شود .»  لذا محدودیت بخشنامه های های فوق کاملا” نسخ شد .اما ممکن است گفته شود منظور از سند رسمی قرارداد در این مقرره، الزاماً قولنامه رسمی نیست و می‌تواند منظور سند انتقال قطعی با شرط فسخ فروشنده در صورت عدم پرداخت تمامی ثمن در آینده باشد؛ اما واقعیت عملی معاملات آن است که فروشنده‌ای که تمام ثمن را دریافت نکرده، غالباً حاضر به سلب مالکیت رسمی خود ، با اتکا به حق فسخ احتمالی یا حتی در قالب سند قطعی مشتمل به رهن  نخواهد بود. بنابراین، در فرض تعهدات موجل، همچنان تنظیم قولنامه رسمی راهکار متناسب با اراده واقعی طرفین است. از سوی دیگر، ماده 2 قانون الزام صراحتاً تنظیم اسناد تعهد به بیع و قولنامه را به رسمیت شناخته و منطقی نیست  صرفاً با استناد به هزینه‌های مربوط به تنظیم دو سند و به طور متوسط هریک در حد ده تا سی ملیون تومان ، امکان استفاده از این ظرفیت قانونی را در معاملات کلان ملکی محدود کرد؛ به‌ویژه آنکه مبنای محاسبه وجوه قانونی این قراردادها، ارزش معاملاتی موضوع تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم است، نه  ارزش واقعی ملک که در سند درج می شود. نکته مهم‌تر آنکه قانون‌گذار با پیش‌بینی امکان ثبت رسمی تعهدات مربوط به اموال غیرمنقول، درصدد ایجاد سازوکاری برای حمایت از طرفین در فاصله زمانی میان توافق و انتقال قطعی بوده است. این ظرفیت نباید به‌گونه‌ای محدود شود که مردم برای انجام معاملات متعارف خود، ناگزیر به انتخاب روش‌هایی شوند که آثار حقوقی آنها مبهم یا محل اختلاف است. قبل تصویب ماده 2 قانون الزام ،مطابق مواد 22 و 26 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 104 آیین‌نامه قانون ثبت و ماده  هفت قانون جامع حدنگار ( کاداستر ) و  تبصره 3 ماده 6 آیین نامه  آن ، فقط حقوق عینی که قابلیت استناد در برابر همگان داشتند، با خلاصه معامله سردفتر در دفتر املاک منعکس می‌شدند؛ اما تعهد به انتقال مالکیت، به‌عنوان یک حق دینی موثر بین طرفین ، در دفتر املاک و سند مالکیت درج نمی‌شد. از نوآوری‌های قانون الزام، امکان ثبت و انعکاس محدودیت ناشی از تعهدات قراردادی در فرآیند ثبت ملک با کاهش تقریبا  چهل برابری هزینه های قولنامه رسمیست؛ امری که می‌تواند به افزایش شفافیت و کاهش معاملات معارض کمک کند. البته باید میان دو نوع محدودیت تفکیک کرد: نخست، محدودیت بر خود ملک که موجب ایجاد یا تثبیت حق عینی و اثرگذاری آن در رابطه  طرفین و اشخاص ثالث ( همگان ) می‌شود؛ مانند رهن ملک. دوم، محدودیت بر حق واگذاری مالک که ناشی از تعهدات قراردادی است و اصولاً ماهیت حق دینی و صرفا” موثر بین طرفین دارد؛ مانند تعهد به بیع و قراردادهای رزرو حق تقدم. این دو محدودیت آثار یکسانی ندارند. برای مثال، صرف تعهد به انتقال ملک، لزوماً مانع توقیف اصل ملک بابت دیون مالک نیست؛ در حالی که رهن ملک می‌تواند در حدود مقررات مربوط، حقوق مرتهن را در برابر توقیف‌های بعدی حفظ کند.  تا فقط مازاد ارزش رهن قابل بازداشت باشد .در همین راستا، می‌توان در قولنامه رسمی با پیش‌بینی رهن ملک به نفع متقاضی خرید ، در برابر مبالغ پرداختی، از حقوق وی حمایت بیشتری کرد. همچنین می‌توان در صورت توافق طرفین، وکالت رسمی لازم برای انتقال ملک به متقاضی خرید پس از پرداخت کامل بها را تنظیم کرد و با پیش‌بینی شروط دقیق و سازوکارهای قانونی فسخ، از بروز اختلافات بعدی کاست تا نیاز به دخالت دادگاه جهت صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی یا تنفیذ فسخ نباشد. این راهکارها، در صورت تنظیم صحیح و رعایت مقررات مربوط، می‌توانند به کاهش دعاوی و جلوگیری از تحمیل هزینه‌های سنگین دادرسی بر مردم کمک کنند.

 ب. مسیر دوم: قراردادهای یکسان از طریق سکوهای الکترونیکی

مسیر دوم، مراجعه به درگاه واسط «کاتب» یا سایر سکوهای موضوع ماده 26 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام و ثبت تقاضای طرفین در قالب یکی از قراردادهای یکسان، از طریق دلالان معاملات املاک یا به‌صورت خودکاربری اشخاص حقیقی و حقوقی است. در این روش، طرفین پس از ثبت قرارداد یکسان، باید در مهلت مقرر ( نهایتا شش ماه ) برای انجام تشریفات لازم انتقال در دفاتر اسناد رسمی  اقدام کنند. ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان، مطابق مصوبه شماره 79 شورای راهبری قانون الزام قوه قضائیه مورخ 1405/03/12، در حکم پیش‌نویس تلقی شده است؛ با این حال، آثار عملی این قراردادها، به‌ویژه در موضوع انتقال مالکیت و جابه‌جایی ثمن، نیازمند بررسی دقیق‌تری است. ایراد اساسی آن است که در رویه  عملی، با برداشت مجریان ، ممکن است قرارداد یکسان موجب ثبت تغییراتی در وضعیت ثبتی مالکیت رسمی  ملک شود، در حالی که فروشنده هنوز تمام ثمن را دریافت نکرده است. این وضعیت در معاملاتی که خریدار از تسهیلات بانکی استفاده می‌کند، مشکلات بیشتری ایجاد می‌کند. یکی از مشکلات مهم، عدم صدور پاسخ استعلام ثبتی برای دفترخانه در مواردی است که قرارداد یکسان ثبت شده است. این رویه با الزامات مقرر در ماده 1 آیین‌نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385، که پاسخ استعلام ثبت را لازم و متضمن اطلاعاتی نظیر نام آخرین مالک، مشخصات پلاک ثبتی، شماره ثبت، صفحه و دفتر املاک، شماره چاپی سند مالکیت و وضعیت بازداشت ملک می‌داند، قابل جمع نیست. در نتیجه، خریداران در تنظیم سند رهنی پیرو سند خرید قطعی با مشکل مواجه شده و امکان تامین مالی بانک جهت خرید را از دست می دهند . از سوی دیگر، امکان تغییر شرایط قرارداد یکسان متناسب با وضعیت واقعی معامله، از جمله قبول بدهی‌های مالک به ادارات و نهادهای مربوط، یا اصلاح مفاد قرارداد یکسان در زمان مراجعه به دفترخانه ، محدود است. همچنین احراز شرایط اهلیت متعاملین در زمان وقوع قرارداد یکسان، با توجه به فاصله زمانی احتمالی تا مراجعه به دفترخانه و الزامات ماده 57 قانون ثبت اسناد و املاک، مسئله‌ای قابل تأمل است. در این میان، دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده 26 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام، مصوب 1404/10/06، در تبصره 3 بند 5 مقرر کرده بود که سازمان ثبت مکلف است با رعایت مواد 15، 19 و 25 آیین‌نامه، مفاد قراردادهای ثبت‌شده را بدون نیاز به تأیید سردفتر، به‌صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند و در مواردی که عمل حقوقی متضمن انتقال مالکیت است، نام منتقل‌الیه را به‌عنوان مالک در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. این حکم، از حیث آثار آن بر دفتر املاک و حدود صلاحیت مراجع وضع‌کننده مقررات، محل تأمل است؛ زیرا ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، به‌عنوان یکی از ارکان بنیادین نظام ثبتی ایران، تعیین مالک رسمی را بر اساس ثبت در دفتر املاک سامان داده است. در نتیجه، هرگونه تغییر در وضعیت مالکیت رسمی باید با رعایت دقیق مقررات قانونی و حدود صلاحیت مراجع تنظیم‌کننده مقررات صورت گیرد. از منظر سلسله‌مراتب مقررات نیز این پرسش مطرح است که آیا پس از تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام، می‌توان از طریق دستورالعمل‌های اداری، آثار جدیدی در دفتر املاک ایجاد کرد که در متن قانون الزام و آیین‌نامه ماده 3 آن  پیش‌بینی نشده است؟ به‌ویژه آنکه تنظیم آیین‌نامه اجرایی در حدود صلاحیت مقرر برای قوه قضائیه انجام شده و دستورالعمل‌های اجرایی نمی‌توانند خارج از حدود قانون و آیین‌نامه، قواعد ماهوی جدیدی درباره مالکیت رسمی ایجاد کنند. در همین ارتباط، نامه شماره 23659/1405 مورخ 1405/02/22 معاون توسعه فناوری و خدمات الکترونیک ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نامه شماره 30006/1405 مورخ 1405/02/30 معاون امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نیز از جمله مکاتباتی هستند که از منظر رعایت ماده 69 قانون ثبت و بندهای 65 و 84 بخشنامه‌های ثبتی مرتبط با حقوق عامه، نیازمند بررسی‌اند. به اعتقاد نویسندگان، مصوبه شماره 79 شورای راهبری قانون الزام قوه قضائیه مورخ 1405/03/12، در تعیین تکلیف این موضوع و حدود آثار قراردادهای یکسان واجد اهمیت و ناسخ رویه عملی فوق  است. بنابراین، تا زمانی که ماهیت حقوقی قرارداد یکسان، آثار ثبتی آن و حدود مسئولیت سردفتر به‌طور شفاف مشخص نشده باشد، نمی‌توان پذیرش چنین قراردادی را بدون رفع ابهامات یادشده، راهکاری مطمئن برای تمام معاملات دانست. ماهیت حقوقی قراردادهای یکسان و مفهوم سند رسمی یکی از اختلاف‌نظرهای مهم در زمینه رسمی یا عادی بودن قراردادهای یکسان است. در پرسش ثبت‌شده نگارنده از معاون اول محترم قوه قضائیه با کدرهگیری 17639664732384569 مورخ 1404/09/03 سامانه ملی انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات، درباره مستند قانونی رسمی تلقی کردن قراردادهای یکسان  درقسمت آخربخشنامه مورخ1 آذر 1404  که  ماهیتاعادی است چون مامور رسمی صلاحیت دار در آن دخالت نداشته و برحلاف ماده 7 قانون جامع حد نگار  قابل انکار است، سوال شد . پاسخ مورخ 1404/09/03 چنین بود: «مستند قانونی درخواستی، مواد 1 و 9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و همچنین مفهوم تبصره 2 ماده 3 قانون مذکور می‌باشد. براساس مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهایی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شوند، دارای آثار سند رسمی می‌باشند.» در اعتراض مورخ 1404/09/11،آمده قراردادیکسان الکترونیکی هست ولی رسمی نیست،موثر نسبت به ثالث وصالح جهت تغییر دفتر املاک هم نیست.با توجه به مواد22و26و72 قانون ثبت و ماده 104 آیین نامه آن و ماده 7قانون جامع حدنگار ( کاداستر ) و  تبصره 3 ماده 6 آیین نامه  قانون جامع حدنگار ( کاداستر )  و مواد 1287و 1305 قانون مدنی و عدم نسخ آنها در ماده 15 قانون الزام .. ، سند رسمی از قرارداد عادی  الکترونیکی معتبر در محاکم و قرارداد عادی غیر معتبر در محاکم  متمایز شود . چراکه  از منظر حقوق مدنی، ماده 1287 قانون مدنی معیار مشخصی برای تعریف سند رسمی ارائه کرده است: سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنان و مطابق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. در مقابل، ماده 1289 قانون مدنی، اسناد غیررسمی با تعریف فوق را اسناد عادی می‌داند. بنابراین، تقسیم‌بندی اسناد در حقوق ایران بر مبنای مواد یادشده، مرزی مشخص دارد و صرف الکترونیکی بودن یک نوشته یا ثبت اطلاعات آن در یک سامانه به مثابه یک اسم مکان مجازی ،بدون نظارت مامور صالح و متخصص و عادل و تحصیل کرده و قسم خورده و تضمین داده  حاکمیت ( کاتب عدل موضوع شریفه مداینه – 282 بقره –  که باید شخص ثالثی غیر از متعاملین باشد و طبق اصول استقلال و رازداری و بی طرفی حسب مواد 49 تا 69 قانون ثبت عمل کند ) ، به‌تنهایی برای رسمی تلقی کردن آن کافی نیست؛ بلکه باید شرایط مقرر در ماده 1287 احراز شود. البته این نتیجه به معنای انکار اعتبار حقوقی و قابلیت استناد اسناد عادی الکترونیکی در محاکم نیست. ماده 14 قانون تجارت الکترونیکی نیز برای داده‌پیام‌هایی که به طریق مطمئن ایجاد و نگهداری شده‌اند، اعتبار اثباتی قائل شده بدون اینکه حکم به رسمیت آن دهد. بنابراین، باید میان امکان اعتبار اثباتی به مفهوم  قابل رسیدگی بودن یک سند الکترونیکی در محاکم  در مقابل غیر معتبر و غیر قابل رسیدگی بودن سایر اسناد عادی در محاکم  و نیز آثار ویژه سند رسمی یعنی  قابلیت استناد در برابر اشخاص ثالث و به خصوص خاصیت سلب حق از اشخاص ثالث به نفع دارنده سند رسمی و عدم امکان اعتراض ثالث و آثار آن در  مواد  146 قانون اجرای احکام مدنی وبند 2 ماده  96 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا  تفکیک کرد و صرف  لازم الاجرا بودن قرارداد یکسان در فسخ هوشمند  را دلیل رسمیت و ناقله بودن آن ندانست که چک هم لازم الاجراست ولی سندی عادیست .قابل ذکر است که نوع مدارک اثر ایجابی دارند ولی این فقط سند رسمی است که علاوه بر اثر ایجابی ، اثر سلبی یعنی سلب حق از اشخاص ثالث در همان موضوع را به عنوان امری خلاف قاعده نظیر حکم تبصره 1 ماده 1 قانون الزام در باب تلف حکمی دارد که از آن به تاثیر نزد ثالث یاد می شود. در اظهارنظر کارشناسی مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی  درباره: طرح الزام به ثبت رسمی معاملات  اموال غیرمنقول اعاده شده از شورای نگهبان به  شماره مسلسل: 24017403-4 تاریخ انتشار 9 شهریور 1401 در خصوص تبصره 2 ماه 3  طرح منتهی به تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول هم آمده است :” ارائه دسترسی دلالان  معاملات املاک و عموم مردم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد سازمان ثبت بدون ضابطه و تدوین جزئیات، مشکلاتی را در آینده ایجاد نموده و برخلاف  اصول حقوقی است، زیرا ماهیت سندی که مطابق این تبصره تنظیم می شود نامشخص است. ازیکسو نمیتواند سند رسمی تلقی شود؛ زیرا سند رسمی مطابق تعریف مندرج در ماده (1287)  قانون مدنی، سندی است که توسط مأمور دولت در حدود صلاحیت  وی تنظیم شده یا در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد که اسناد تنظیمی برابر این تبصره هیچیک از این دو شق به شمار نمیرود. ازسوی دیگر، چنین سندی را نمیتوان عادی تلقی نمود؛ زیرا برخلاف  هدف این طرح، نوعی ترویج و تشویق سند عادی است و لذا این فرض را نیز باید منتفی دانست.”  همچنین ماده 1291 قانون مدنی درباره اسناد عادی مقرر می‌کند که اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را داشته درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است.

1- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب‌ الیه تصدیق نماید.

2- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضاء یا مهر کرده است.

این حکم به معنای تبدیل سند عادی به سند رسمی و برخورداری خودکار آن از تمام آثار سند رسمی نیست. در ماده 1292 قانون مدنی نیز مقرر شده است که در برابر اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند، انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادعای جعل یا سقوط اعتبار قانونی سند را مطرح کند. از منظر حقوق تطبیقی نیز ماده 1291 قانون مدنی ایران از ماده 1322 قانون مدنی فرانسه مصوب 1804 اقتباس شده است. در متن فرانسوی آن عبارت “همانند سند رسمی”   «a la même foi que l’acte authentique» به کار رفته بود. در اصلاحات سال 2016 قانون مدنی فرانسه، ماده مربوط به ماده 1372 تغییر یافت و عبارت “معتبر است”  «fait foi» جایگزین عبارت پیشین شد تا معلوم شود غیر از این دو مورد ، بقیه نوشته ها غیر معتبر و غیر قابل استناد در محکمه است تا زمینه تصورات اشتباه در خصوص اینکه سند عادی که به تصدیق طرف یا تایید دادگاه رسیده ، همان سند رسمی یا در حکم سند رسمی و در نتیجه واجد آثار آن نظیر تاثیر بر اشخاص  ثالث است ، مرتفع شود. فلذا وقتی تغییر مندرجات دفتر املاک  به صرف حکم دادگاه و بدون انجام تشریفات قانونی  انتقال رسمی اجرائی نزد سردفتر حسب اصل رسمیت اسناد غیر منقول  ممکن نیست، چگونه این امر با خودکاربری فاقد امضای الکترونیکی مطمین و باپیامکی قابل انکار و تردید متصور است ؟نمی شود هم گفت دلالان معاملات املاک حسب ماده 11 قانون الزام  ، سند عادی نمی توانند بنویسند ، اما سند رسمی موثر نسبت به ثالث در قالب قرارداد یکسان را می توانند .بر این اساس، ثبت الکترونیکی قرارداد یکسان را نباید بدون احراز شرایط قانونی، معادل تنظیم سند رسمی نزد مأمور صلاحیت‌دار دانست. در عین حال، نباید اعتبار حقوقی و اثباتی آن را نیز در کنار غیر قابل استماع بودن اسناد عادی خارج از چارچوب تعریف شده در  قانون الزام نادیده گرفت.

در نهایت منطقی این است که اثر قراردادیکسان که به جهت انتظام معاملات عادی و عدم درج شروط باطل و مبطل در قولنامه های عادی و ایجاد قابلیت رسیدگی در محاکم  ایجاد شده در حد ایجاد محدودیت برای مالک رسمی  باقی مانده و سبب ابهام در بحث انتقال مالکیت رسمی نشود.

ج ) اقاله معلق قرارداد یکسان؛ راهکار یا منشأ بلاتکلیفی؟

با توجه به مشکلات یادشده، در مواردی که قرارداد یکسان با وضعیت واقعی معامله سازگار نیست یا طرفین امکان تکمیل فرآیند انتقال را ندارند، ممکن است اقاله قرارداد یکسان مطرح شود. اما اقاله فوری قرارداد، خود می‌تواند موجب بلاتکلیفی روابط حقوقی طرفین شود؛ به‌ویژه در مواردی که خریدار مبالغی پرداخت کرده و فروشنده نیز هنوز امکان انتقال قطعی را فراهم نکرده است. از این رو، می‌توان به‌جای اقاله فوری، از سازوکار اقاله معلق یا توافق بر انحلال قرارداد در صورت عدم تحقق شرایط مشخص استفاده کرد؛ به‌نحوی که طرفین توافق کنند در صورت عدم تنظیم سند قطعی دفترخانه ظرف مهلت معین- مثلاً شش ماه-قرارداد یکسان به قوت و اعتبار خود برگردد .

 د )  مسیر سوم: پیش‌نویس قرارداد و مراجعه به دفتر اسناد رسمی ظرف پنج روز ،

مسیر سوم، مراجعه به دلالان معاملات املاک و درج پیش‌نویس قرارداد در درگاه واسط «کاتب» یا سایر سکوها، با هدف جلوگیری از درج پیش‌نویس‌های معارض، و سپس مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی ظرف پنج روز برای پذیرش پیش‌نویس توسط سردفتر و نهایتا” تنظیم سند رسمی انتقال قطعی در موعد مقرر است. پیش‌نویس، اصولاً منعکس‌کننده مذاکرات مقدماتی طرفین است و تا زمانی که به یک عمل حقوقی واجد شرایط قانونی تبدیل نشده باشد، نمی‌توان تمام آثار یک قرارداد را بر آن مترتب کرد. اشخاص ممکن است مدت‌ها درباره شرایط یک معامله مذاکره کنند، اما صرف مذاکرات، لزوماً موجب ایجاد عقد یا تعهد قراردادی الزام‌آور نمی‌شود. با این حال، یکی از مهم‌ترین ابهامات این روش آن است که طرفین دقیقاً در چه زمانی باید ثمن را جابه‌جا کنند.؟ عرف معاملات ملکی، که در گذشته نیز متأثر از رویه تنظیم مبایعه‌نامه‌های عادی بوده، موجب شده است خریداران در بسیاری از موارد، ثلث و حتی تا پنجاه درصد ثمن را هنگام درج پیش‌نویس در سامانه کاتب پرداخت کنند تا دراصطلاح مشاورین املاک بیع جاری شود درحالیکه تبادل ثمن از آثار بیع صحیح حسب ماده 362 قانون مدنی است نه از ارکان تشکیل دهنده آن و البته بیعانه هم عرف بوده و در صورت فسخ قابل بازگشت است .در حالی که بر اساس ماده 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است و دلالان معاملات املاک مکلفند این موضوع را به طرفین تفهیم کرده و از هرگونه وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن خودداری کنند. در نتیجه، اگر خریدار با اعتماد به عرف معاملات، مبلغ قابل توجهی را بر مبنای پیش‌نویس پرداخت کند و سپس فروشنده از مراجعه به دفترخانه یا تنظیم سند رسمی خودداری نماید، وضعیت حقوقی خریدار با ابهام جدی مواجه می‌شود. در اینجا باید به نظریه شماره 87114/ه‌ب مورخ 1404/10/17 رئیس مجلس شورای اسلامی، محمدباقر قالیباف، نیز اشاره کرد که در اجرای اصل 138 قانون اساسی و در بررسی آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام صادر شده است. در این نظریه، با استناد به ماده 3 قانون الزام و تبصره 1 آن، تصریح شده است که پیش‌نویس قرارداد صرفاً انعکاس مذاکرات مقدماتی طرفین است و تا پیش از تبدیل شدن به سند رسمی، واجد آثار حقوقی الزام‌آور نیست. همچنین دریافت هر مبلغی تحت عنوان حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس ممنوع اعلام شده و ماده 6 آیین‌نامه از حیث استحقاق دلالان به دریافت پنجاه درصد تعرفه پس از درج پیش‌نویس و پیش از صدور سند رسمی، مغایر قانون شناخته شده است. این وضعیت عملاً می‌تواند دلالان معاملات املاک را به سمت استفاده از قراردادهای یکسان سوق دهد؛ در حالی که قراردادهای یکسان نیز با ابهامات حقوقی و ثبتی یادشده مواجه‌اند. بنابراین، پرسش اساسی این است که چرا باید خریدار در یک پیش‌نویس صرف، هیچ تضمین حقوقی مؤثری نداشته باشد و در قرارداد یکسان نیز با محدودیت‌های متعدد مواجه شود، در حالی که قانون‌گذار در ماده 2 قانون الزام، امکان تنظیم رسمی تعهد به بیع و قولنامه را به‌صراحت پیش‌بینی کرده است؟

ه )  آثار پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر  و ضرورت تفکیک آن از پیش‌نویس صرف

در این زمینه، باید میان دو وضعیت تفاوت قائل شد: نخست، پیش‌نویسی که صرفاً در سامانه درج شده و هنوز به تأیید و پذیرش طرفین نزد سردفتر نرسیده است. دوم، پیش‌نویسی که طرفین با حضور مشترک در دفترخانه، مفاد آن را تأیید کرده و سردفتر نیز حضور و پذیرش آن را ثبت کرده است. در وضعیت نخست، پیش‌نویس صرفاً بازتاب مذاکرات مقدماتی است و نمی‌توان آثار قراردادی را بدون وجود مبنای قانونی بر آن بار کرد. اما در وضعیت دوم، موضوع متفاوت است؛ زیرا حضور مشترک طرفین نزد سردفتر، تأیید مفاد توافق و ثبت این امر، می‌تواند واجد دلالت حقوقی بر وجود تعهد متقابل طرفین به انعقاد قرارداد اصلی در آینده باشد. این تعهد، لزوماً به معنای انتقال مالکیت یا ایجاد حق عینی نیست؛ بلکه می‌تواند به‌عنوان توافقی مستقل برای انعقاد عقد اصلی در آینده، در حدود شرایط و مفاد مورد توافق، قابل تحلیل باشد. در این صورت، اگر یکی از طرفین پس از تأیید مشترک پیش‌نویس و ثبت حضور در دفترخانه، از اجرای تعهد خود امتناع کند، باید امکان رسیدگی قضایی به ادعای طرف دیگر و درخواست الزام به ایفای تعهد، با رعایت مقررات قانون الزام، مورد بررسی قرار گیرد. نمی‌توان بدون تفکیک پیش‌نویس صرف از پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر، هر دو را فاقد هرگونه اثر حقوقی دانست؛ زیرا در وضعیت دوم، برخلاف مذاکرات مقدماتی صرف، حضور مشترک طرفین، تأیید مفاد توافق و ثبت آن توسط سردفتر، عناصر حقوقی متفاوتی ایجاد می‌کند. به نظر می‌رسد هدف اصلی قانون الزام، ساماندهی معاملات عادی و جلوگیری از ایجاد معاملات معارض بوده است، نه حذف مطلق آثار توافقات و تعهدات طرفین در مواردی که در چارچوب سامانه‌های قانونی عمل کرده‌اند.

در پرسش ثبت‌شده با کدرهگیری 17779225911243367 مورخ 1405/02/14 در سامانه ملی انتشار و دسترسی آزاد به اطلاعات، از مسئول بازرسی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره امکان استناد به مبایعه‌نامه‌های عادی پس از تاریخ اجرای قانون الزام و تفاوت آنها با اسناد ثبت‌شده در سامانه سؤال شد.  سوال نگارنده چنین بوده است : هدف قانون الزام ،جلوگیری از معامله عادی معارض و حمایت از خریدار بوده نه دادن مجوز خلف وعده به فروشنده. چرا محاکم طبق اصول راهنمای ثبتی، سند عادی فاقد معارض را بین طرفین قابل استناد نمی دانند؟ پاسخ مورخ 1405/02/21 چنین بود: «طبق تبصره 4 ماده 1 قانون الزام، اگر معامله قبل از تاریخ 1403/04/03 تنظیم شده باشد دارای اعتبار در مراجع قضایی، شبه‌قضایی و اداری می‌باشد. تنظیم مبایعنامه عادی بعد از تاریخ مزبور نیز به دلیل اهداف تصویب قانون الزام که شامل ارتقاء جایگاه اسناد رسمی، جلوگیری از معاملات معارض، جلوگیری از جعل و کلاهبرداری و فروش مال غیر و معاملات فضولی، جلوگیری از فروش همزمان یک ملک به چندین نفر می‌بایستی صرفاً در قالب پیش‌نویس قراردادهای یکسان و قراردادهای خصوصی طبق مواد 1 الی 3 قانون صرفاً در مشاورین یا املاک دفاتر اسناد رسمی و یا به صورت خودکاربری در بستر سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت پذیرد و انعقاد مبایعنامه عادی در غیر از موارد یاد شده صرف‌نظر از وجود یا عدم وجود تعارض، در مراجع پیش‌گفته قابلیت استماع ندارد.» این پاسخ، اهمیت رعایت مسیرهای پیش‌بینی‌شده در قانون را نشان می‌دهد؛ اما پرسش مهم همچنان باقی است: آیا شخصی که در چارچوب سامانه قانونی اقدام کرده، باید از تمام حمایت‌های حقوقی نسبت به تعهدات خود محروم شود؟ به اعتقاد نویسندگان، باید میان سند عادی خارج از فرآیند قانونی و سند الکترونیکی حاصل از سامانه واسط که با رعایت تشریفات مقرر ایجاد شده، تفاوت قائل شد. به‌ویژه آنکه در پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر، امکان احراز حضور و تأیید مشترک طرفین وجود دارد. این تمایز به معنای اعطای آثار سند رسمی به پیش‌نویس نیست؛ بلکه بحث بر سر شناسایی یک تعهد مستقل و امکان رسیدگی قضایی به نقض آن است. بدیهی است چنین تفسیری نباید به ایجاد حق عینی، امکان ابطال اسناد رسمی بعدی یا بی‌اعتبار کردن حقوق اشخاص ثالث منتهی شود. حمایت از خریدار باید در چارچوب حقوق دینی و تعهدات قراردادی و با رعایت اصول حاکم بر دفتر املاک صورت گیرد.

اما بحث است آیا با توجه به تبادل عملی وجه روی پیش نویسها آیا می‌توان از قواعد معاطات برای حل وفصل روابط طرفین  استفاده کرد؟ شاید  گفته شود در مباحث معاملات معاطات در فقه  که فاقد شکل گرائی چه  لفظ  شفاهی صیغه ایجاب و قبول   یا ثبت کتبی صیغه  ایجاب و قبول  می باشد ، رد پای امر  عدم ثبت، “عدم لزوم ملکیت” بوده ، حال چه “صرف اباحه” یا “ملکیت جایزه”  و  تنها  موارد تلف و نقل و امتزاج و تصرف و فوت ،ملزم معاطات محسوب شده است.لذا با استفاده از مناط ملزمات معاطات، میتوان در مواردیکه ثمن یا پاسخ استعلامات حاضر نیست و بدون پذیرش پیش نویس توسط سردفتر یا بدون تبدیل آن به سند قولنامه رسمی ، ثمن یا مثمن  ،به صورت معاطاتی مبادله می‌شود، در مواردی  وحدت ملاک گرفت و حکم مساله را روشن نمود. لکن باید توجه داشت که معاطات، خود یک عمل حقوقی است، در حالی که پیش‌نویس صرف، اصولاً انعکاس مذاکرات مقدماتی است و تا زمانی که به مرحله ایجاد تعهد یا عقد نرسیده باشد، نمی‌توان آثار معاطات را بر آن مترتب کرد. بنابراین، استناد به قواعد معاطات برای حل مشکل پیش‌نویس‌ها، بدون احراز شرایط تحقق یک عمل حقوقی، راهکار مطمئنی نیست. به‌ویژه آنکه در معاملات املاک، با توجه به اهمیت مالکیت و آثار آن در برابر اشخاص ثالث و بحث تمامیت سرزمینی ، نمی‌توان از تشریفات و الزامات قانونی صرف‌نظر کرد .

به نظر می‌رسد در نظام حقوقی امروز، راهکار مناسب آن است که برای توافقات مقدماتی نیز، در صورت تأیید مشترک طرفین و پذیرش سردفتر، اثر حقوقی مشخص و محدودی تحت نهاد حق تقدم یا رزرو تعریف شود تا هم از حقوق خریدار حمایت شود و هم از ایجاد ابهام و تزلزل در دفتر املاک جلوگیری گردد.

و . نهاد حقوقی حق تقدم یا رزرو خرید در حقوق تطبیقی

در بسیاری از نظام‌های حقوقی که میان توافق مقدماتی طرفین و انتقال رسمی مالکیت فاصله وجود دارد، برای حمایت از خریدار در این دوره، نهادهایی با عنوان حق تقدم، رزرو خرید یا پیش‌ثبت پیش‌بینی شده است. هدف از این نهادها آن است که در فاصله زمانی میان توافق طرفین و تکمیل تشریفات انتقال رسمی نزد سردفتر  ، حقوق متقاضی خرید حفظ شود و فروشنده نتواند به‌سادگی با انعقاد معامله بعدی، حقوق ایجادشده برای خریدار نخست را بی‌اثر کند. در آلمان  حسب  ماده 892 و بند 2 ماده 873 و به خصوص  نهاد ” پیش ثبت  یا ثبت اولویت ” در  ماده 883  قانون مدنی  آلمان ، برای ایجاد حق تقدم رضایت مالک کافی است و رزرو این حق اولویت ، مانع از ثبت سایر حقوق نیست بلکه تنها حقوقی را که مغایر با حق موضوع رزرو مقدم است ، صرفا در مقابل ذینفع آن حق غیر قابل استناد می سازد و از نظر اعتبار زمانی ، رزرو حق تقدم محدودیتی زمانی  نداشته مگر اینکه مدت زمانی برای آن در قانون مشخص شده باشد . در بند2 ماده 216 قانون تعهدات کشور سوییس ، قراردادهای رسمی حاوی مذاکرات مقدماتی  با نوتیس سردفتر بعد تنظیم سند رسمی ،به عنوان حق رزرو  ، در حاشیه دفتر املاک درج ، اما موثر نسبت به ثالث و مانع معامله  بعدی متقاضی فروش نیست ولی اگر حق موضوع آن بعدا تصدیق شود، از” تاریخ ثبت”  نسبت به اشخاص ثالث موثر خواهد بود .یعنی اگر متقاضی خرید دارنده حق رزرو بتواند  حقش را ثابت کند ، سبب بطلان معاملات بعدی به نحو قهقرایی است ولذا خریداران مغایر این حق رزرو ،همواره طریق احتیاط را در پیش می گیرند. ولی اگر این فرایند منجر به تنظیم سند رسمی و تسویه ثمن نزد سردفتر نشود ، اثری ندارد  ، نه اینکه ایجاد محدودیت، سبب تزلزل یا ابهام در نهاد مالکیت رسمی در  دفتر املاک شود .در فرانسه قراردادهای حاوی مذاکرات مقدماتی  در فرانسه  به عنوان محدودیت بر حق واگذاری  متقاضی فروش، توصیف و ثبت رسمی  این قبیل اسناد اجباریست والا نسبت به ثالث قابل استناد نیست و تا سه سال فرصت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است والا این محدودیت رسمی هم، بی اعتبار میشود. بنا بر ماده 37  فرمان شماره 55-22 مورخ 4 ژانویه 1955 در مورد اصلاح ثبت زمین در فرانسه ، امکان ثبت موقت اسناد رسمی که هنوز مطابق قانون ثبت نشده اند وجود دارد .ثبت مانع از آن می شود که اشخاص دیگر حقوق خود را در رتبه بالاتر از این حق قرار دهند .این ثبت مقدماتی اولویتی را به حق اعطا می کند  ،به شرطی که ثبت قطعی ظرف 3 سال صورت پذیرد. در کشورهایی که به لحاظ ساختار سخت افزار نظیر وجود دفاتر املاک ، آلمانی تلقی  ولی به لحاظ نرم افزار و قواعد حقوقی حاکم بر معاملات فرانسوی هستند و نظام تفکیک و تجرید آلمانی حقوق اموال از حقوق تعهدات را ندارند،مانند  آلزاس و موزل در مرز فرانسه و آلمان  که چند بار بین این دو کشور دست بدست شده و نظام حقوقی مختلط دارد،  حسب بند 6 ماده 38  قانون 1924 موسوم به قانون ورود  (قانون 1 ژوئن 1924، اجرای قانون مدنی فرانسه در بخش‌های راین سفلی، راین علیا و موزل )محدودیت‌های بر حق واگذاری ، مندرج در سند انتقال مالکیت یا ناشی از هر سند دیگری، مانند وعده فروش، باید ثبت شوند و حسب قسمت اخیر یک پارگراف مانده به آخر ماده 42 قانون 1924 “شش ماه” مهلت برای ثبت قطعی این تعهدات مقدماتی رسمی مهلت گذاشته  شده  و الا بی اعتبار خواهد بود. این نمونه‌ها نشان می‌دهد که نظام‌های حقوقی الگو ، برای فاصله زمانی میان توافق مقدماتی و انتقال قطعی مالکیت، راهکارهای حقوقی مشخصی طراحی کرده‌اند تا ضمن حفظ امنیت معاملات، از تضییع حقوق خریدار جلوگیری شود. البته نمی‌توان بدون توجه به تفاوت ساختارهای حقوقی و ثبتی، تمام آثار این نهادها را مستقیماً به نظام حقوقی ایران منتقل کرد؛ اما اصل حمایت از حق تقدم خریدار در فاصله زمانی میان توافق و انتقال رسمی، قابلیتی است که می‌تواند با رعایت اصول حقوق ثبت ایران مورد استفاده قرار گیرد. در نظام حقوقی ایران نیز می‌توان با تنظیم قولنامه رسمی و ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت، محدودیت ناشی از تعهد به انتقال را در سوابق ثبتی منعکس کرد. همچنین می‌توان در سامانه‌های واسط، برای پیش‌نویس‌های پذیرش‌شده توسط سردفتر، حق اولویت موقت و محدود تعریف کرد. طبیعی است که این حق اولویت باید از حیث مدت، شرایط ایجاد، تمدید، زوال و آثار آن در برابر اشخاص ثالث به‌طور دقیق تعیین شود. دائمی کردن چنین حقی، بدون تعیین تکلیف تعهدات طرفین، می‌تواند موجب بلاتکلیفی مالک رسمی و اخلال در نقل‌وانتقالات شود. از این رو، پیشنهاد می‌شود حق اولویت ناشی از پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر، تا زمان تنظیم سند رسمی و در مهلت قانونی معتبر باشد و در صورت عدم انجام تعهدات به علت امتناع مالک یا فراهم نبودن مقدمات انتقال، با صدور گواهی سردفتر و رعایت شرایط مقرر، تا تعیین تکلیف قضایی ادامه یابد.

ز. ضرورت حمایت از حقوق خریدار و اصلاح ماده 13 آیین‌نامه.

ماده 13 فعلی آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام مقرر می‌دارد: «پیش‌نویس قرارداد قبل از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است. دلالان معاملات املاک مکلفند این امر را به طرفین معامله تفهیم و از هرگونه وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن معامله امتناع نمایند. در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای ماده (11) قانون می‌شوند.» مفاد این ماده، در مورد پیش‌نویس صرف و مذاکرات مقدماتی، قابل دفاع است؛ اما مشکل از جایی آغاز می‌شود که طرفین با حضور مشترک در دفترخانه، مفاد پیش‌نویس را تأیید می‌کنند و سردفتر نیز حضور آنان را ثبت می‌نماید. در این وضعیت، دیگر نمی‌توان بدون بررسی آثار حقوقی توافق، آن را صرفاً یک مذاکره مقدماتی دانست. از سوی دیگر، اگر هیچ اثر الزام‌آوری برای این مرحله شناخته نشود، خریدار ممکن است پس از پرداخت بخشی از ثمن، صرفاً امکان استرداد وجه پرداختی را داشته باشد؛ در حالی که با توجه به تورم و افزایش قیمت املاک، استرداد مبلغ اسمی ثمن، لزوماً جبران‌کننده خسارت واقعی او نیست. در اینجا چند نکته اساسی قابل توجه است :

نخست آنکه عموم و اطلاق آیه شریفه «أَحَلَّ اللَّهُ الْبَیْعَ» ناظر به بیع عرفی است و باید میان توافق مقدماتی و توافقی که با قصد ایجاد تعهد متقابل برای انعقاد قرارداد اصلی صورت گرفته، تفکیک کرد.

دوم آنکه بخشنامه مورخ 1404/09/01 معاون اول قوه قضائیه، پرداخت ثمن پیش از تنظیم قرارداد و ثبت آن توسط دفترخانه را فاقد وجاهت قانونی دانسته است. مفهوم این تصریح آن است که پس از تنظیم قرارداد و ثبت آن توسط دفترخانه، منع مورد اشاره وجود ندارد؛ البته این موضوع به‌تنهایی به معنای ایجاد مجوز عام برای پرداخت ثمن بر مبنای هر پیش‌نویس نیست.

سوم آنکه بند 28 بخشنامه شماره 9746/10 مورخ 1405/07/21 دادگستری کل استان تهران مقرر داشته است: «جمیع معاملات اسناد تک‌برگ سبزرنگ، می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) ثبت گردد و سپس با حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی امضاء گردد. در صورت عدم حضور طرفین ظرف 5 روز در دفاتر اسناد رسمی، معامله انجام‌شده فاقد آثار حقوقی است و دعوای راجع به آن به دلیل عدم وجود انعقاد عقد، مسموع نیست.»از مفهوم این مقرره می‌توان چنین برداشت کرد که با پذیرش و تأیید پیش‌نویس توسط سردفتر، وضعیت حقوقی متفاوتی ایجاد می‌شود. بنابراین، انکار مطلق هرگونه اثر حقوقی برای پیش‌نویس پذیرش‌شده، می‌تواند با هدف حمایت از حقوق طرفین و جلوگیری از خلف وعده ناسازگار باشد.

چهارم آنکه نظریه شماره 87114/ه‌ب مورخ 1404/10/17 رئیس مجلس شورای اسلامی درباره عدم استحقاق دلالان به دریافت حق‌الزحمه پیش از سند انتقال رسمی، در عمل می‌تواند موجب سوق دادن معاملات به سمت قراردادهای یکسان شود؛ در حالی که قراردادهای یکسان نیز با ابهاماتی در خصوص وضعیت مالکیت رسمی، پاسخ استعلام ثبت، تنظیم اسناد رهنی و حدود مسئولیت سردفتر مواجه‌اند.

پنجم آنکه عدم تفکیک میان محدودیت بر ملک و محدودیت بر حق واگذاری مالک، ممکن است موجب برداشت‌های نادرست از آثار ثبت قراردادهای مقدماتی شود. ثبت تعهد به انتقال، به‌خودی‌خود معادل ایجاد حق عینی نیست و نباید موجب تزلزل وضعیت مالک رسمی در دفتر املاک شود.

در نتیجه، راهکار مناسب آن است که از یک‌سو، پیش‌نویس صرف همچنان فاقد آثار حقوقی قرارداد باقی بماند و از سوی دیگر، پیش‌نویس تأییدشده و پذیرش‌شده توسط سردفتر، در حدود مشخص، منشأ تعهد متقابل طرفین به انعقاد قرارداد اصلی شناخته شود. چنین راهکاری، ضمن حفظ اعتبار و اقتدار سند رسمی، از حقوق خریدار نیز حمایت می‌کند و مانع از آن می‌شود که فروشنده پس از تأیید توافق در دفترخانه، بدون دلیل موجه از اجرای تعهد خودداری کند.

ز. پیشنهاد اصلاح ماده 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام با توجه به مجموع مباحث پیش‌گفته، به‌ویژه ضرورت تفکیک پیش‌نویس صرف از پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر، حمایت از حق اولویت خریدار، جلوگیری از معاملات معارض و کاهش دعاوی قضایی، پیشنهاد می‌شود ماده 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اصلاح شود.

ماده 13 اصلاحی: پیش‌نویس قرارداد به‌عنوان بخشی از فرآیند تنظیم و ثبت معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، تا پیش از ثبت نهایی معامله در سامانه توسط سردفتر، حاکی از تعهد متقابل طرفین به انعقاد قرارداد اصلی با شرایط مندرج در آن است که هر یک از طرفین می‌توانند در مهلت مقرر در ماده 10 این آیین‌نامه از آن عدول کنند. با مراجعه مشترک طرفین به دفترخانه در مهلت مزبور و درخواست تنظیم سند رسمی و تأیید سردفتر، تعهد متقابل آنان به انعقاد قرارداد اصلی، الزام‌آور می‌شود. در صورت امتناع هر یک از طرفین از انعقاد قرارداد اصلی پس از ایجاد تعهد موضوع این ماده، طرف دیگر می‌تواند الزام وی به ایفای تعهد و انعقاد قرارداد اصلی و تنظیم سند رسمی را از مرجع قضایی صالح درخواست کند. تبصره 1: پیش‌نویس قرارداد موضوع این ماده، پس از ثبت حضور طرفین و تأیید مشترک پیش‌نویس توسط طرفین نزد سردفتر، از حیث الزام به ثبت تعهد موضوع ماده (1) قانون الزام، ثبت‌شده محسوب و برای ایجاد این اثر، تنظیم و ثبت سند جداگانه ضرورت ندارد. تبصره 2: اثر پذیرش سردفتر، ایجاد اثر حق اولویت متعامل در سامانه تا زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه است. در صورت عدم حضور مالک و یا عدم تدارک پاسخ استعلامات لازم جهت تنظیم سند رسمی، با صدور گواهی سردفتر مبنی بر حضور متعامل همراه با مدرک تدارک الباقی بها، این حق اولویت تا تعیین تکلیف توسط مرجع قضایی تمدید شده و حقوق مغایر را در مقابل دارنده این حق اولویت، غیرقابل استناد می‌سازد. تبصره 3: پس از پذیرش پیش‌نویس توسط سردفتر، اجرت پذیرش پیش‌نویس برابر یک ده‌هزارم بهای قرارداد به دفترخانه واصل و دلالان معاملات املاک نیز مستحق دریافت تعرفه هستند. این پیشنهاد، با هدف ایجاد تعادل میان حقوق خریدار و فروشنده و جلوگیری از بلاتکلیفی معاملات، در نامه شماره 48 مورخ 1405/08/18 بسیج سردفتران و دفتریاران نیز به معاون اول قوه قضائیه اعلام شده است.

نتیجه‌گیری: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرصت ارزشمندی برای تحول نظام معاملات املاک در کشور فراهم کرده است؛ اما تحقق اهداف این قانون، صرفاً با الکترونیکی کردن فرآیندها و انتقال اطلاعات به سامانه‌های جدید امکان‌پذیر نیست. آنچه بیش از هر چیز اهمیت دارد، تعیین دقیق ماهیت حقوقی اسناد و قراردادهای حاصل از این سامانه‌ها و ایجاد توازن میان امنیت مالکیت رسمی و حمایت از حقوق اشخاصی است که با اعتماد به فرآیندهای قانونی وارد معامله می‌شوند. نمی‌توان از یک‌سو مردم را به استفاده از سامانه‌های رسمی و قراردادهای یکسان هدایت کرد و از سوی دیگر، در صورت امتناع یکی از طرفین از اجرای تعهدات، آنان را بدون حمایت مؤثر حقوقی رها ساخت. همچنین نمی‌توان پیش‌نویس صرف، قرارداد یکسان، پیش‌نویس تأییدشده توسط سردفتر و قولنامه رسمی را از حیث آثار حقوقی برابر دانست.

راهکار مطلوب، نه بازگشت به معاملات عادی و نه سلب کامل آثار حقوقی توافقات مقدماتی است؛ بلکه باید با تفکیک دقیق مراحل معامله، برای هر مرحله آثار حقوقی متناسب و مشخصی تعریف کرد. تنظیم و ثبت قولنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی، همچنان مطمئن‌ترین راهکار برای تثبیت تعهدات طرفین در معاملات دارای تعهدات موجل است. در کنار آن، شناسایی اثر تعهدی پیش‌نویس پذیرش‌شده توسط سردفتر، پیش‌بینی حق اولویت موقت برای خریدار، تعیین تکلیف اقاله معلق قراردادهای یکسان و فراهم کردن امکان اصلاح و ویرایش مفاد قرارداد  سامانه واسط کاتب توسط سردفتر حسب ماده 12 آیین نامه ماده 3 قانون الزام که تاکنون معطل مانده ، می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی متعدد جلوگیری کند. هدف نهایی باید آن باشد که خریدار در فاصله زمانی میان توافق و انتقال رسمی، از حمایت حقوقی کافی برخوردار باشد؛ فروشنده نیز تا پیش از دریافت تمام ثمن، ناگزیر به انتقال مالکیت رسمی نشود؛ و دفتر املاک به‌عنوان ستون فقرات نظام ثبت مالکیت رسمی کشور، از هرگونه ابهام و تعارض مصون بماند. بهداشت حقوقی معاملات، کاهش ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی و پیشگیری از گسترش دادگستری خصوصی، مستلزم آن است که مقررات ثبتی نه‌تنها از حیث فناوری، بلکه از منظر مبانی حقوقی، آثار قراردادها و حقوق عامه موضوه بند 5 اصل 156 قانون اساسی حمهوری اسلامی ایران  نیز بازنگری و تکمیل شوند.